万科郁亮提出的房地产发展进入了“黑铁时代”，释放了哪些信号？
万科现在的董事长郁亮在最近的年会中发言说房地产的发展已经进入了“黑铁时代”，这意味着2022年对于所有的房地产企业来说都是一个大洗牌的过程，要么生，要么死，没有第三个选择。同时也预示着我国的经济主体进入了一个转型期。郁亮本人从年少时候就非常喜欢王小波写的四本书，分别是《黄金时代》、《白银时代》、《青铜时代》和《黑铁时代》，这四本书中的内容迄今为止他都时常提起，似乎这也预示着郁亮总是如此有先见之明。早在10年前，郁亮就已经判断出房地产发展的“黄金时代”已经结束了。后来，郁亮又准确的预估了房地产发展的“白银时代”，这更让他的话在业内成为左右很多人的风向标。当很多人还在等待他判断房地产业的“青铜时代”该如何应对的时候，现在他却忽略过这个阶段直接提出房地产业的“黑铁时代”已经到来。对于房地产从业者来说，这无疑是一个令人紧张的信号，可能很多业内人士都要辗转难眠了。但是任何焦虑都是解决不了问题的，所要做的就是如何去面对这不乐观的局面。郁亮的话让人意识到，如今一招鲜吃遍天的时代已经过去了，企业文化需要更加的细致和深度内涵，才能在这巨大的竞争中坚持下来，不仅是开发客户重要，同时如何进行后续的经营以及做好服务都是需要更多的研究与实践。另外，各企业之间如何做好合作，如何处理彼此之间的磨合，都是非常考验人的能力的。所以，说到底最重要的就是如何选拔和使用人才。很多企业都在抱怨没有合适的人才，可事实真的如此吗？究竟是企业没有耐心培养，还是说很多企业对于人才的理解是错误的呢。
郁亮接棒王石后，万科真的变了
万科真的变了，和以前不一样了，特别是郁亮接棒王石后。
时间的指针拉回到2008年，当年中国发生了震惊中外的“5.12”汶川大地震。
不少企业纷纷解囊，更有不少企业捐出数千万巨资。而地震发生当天，万科集团总部捐款数目为人民币200万。
当时，万科被外界称为A股最值得尊重的上市公司，没有之一。
于是，有网友质疑，才捐200万，这和万科形象不相称，不少帖子举出捐款超过1000万的企业名单，呼吁万科再多捐点，不要显得寒酸、抠门。
随后，王石在博客上做出回应。他称：
王石还说，万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限，其意就是不要慈善成为负担。
“200万捐款不少”、“建议普通员工一次不超过10块钱”，这些话本身并没有什么错误。但作为房地产龙头企业掌门人这样说，很容易被大众理解成为一个最暴利的行业在 社会 责任面前的逃避。
一时间，万科捐款之少，与房地产行业的暴利，形成了巨大反差。
这让王石和万科的形象跌入了低谷。第二天万科股票暴跌。
随后，王石无条件公开道歉。
紧接着万科董事会批准了万科捐款1亿元，重点援助建设绵竹市遵道镇。不久后，网上开始流传王石在灾区的一张照片，并据此认为万科再捐款不过是为了商业利益，是为了在四川拿地产项目。
万科再捐款的举动不仅没有挽回舆论上的损失，反而还成为万科发不义之财的证据。
“那时万科做什么都不对。”万科的一位参加了遵道镇援建的志愿者说，他刚刚到遵道时，在万科援建的遵道学校门口树立一个“站起来”的牌子，结果第二天发现牌子被换成了“王十元”。
在2008年12月31日遵道学校的交付使用仪式上，万科的这位志愿者忍不住哭了。“万科一直以自己的价值观为骄傲，但你突然发现，别人嘲笑的不是别的，就是你的价值观。”
“捐款门”事件，不止王石的声誉跌落至低谷，万科形象也遭遇危机。
2017年6月30日，王石不再担任万科董事，郁亮接棒，当选董事会主席。
与之形成鲜明对比的是，郁亮接棒王石之后，万科大方了很多。
这四年，万科对公益慈善的态度，发生了翻天覆地的变化。
2018年4月18日，中国光彩事业基金会专项基金签约仪式在中央统战部举行。万科与中国光彩事业基金会合作设立了“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”，承诺 2至3年内捐赠2亿元。
2018年年底，参加“中国光彩事业怒江行”时，万科和怒江签约，捐赠8000万元。
2019年，“中国光彩事业临夏行”活动中，郁亮自己掏腰包捐款1000万。
同时，万科还投入1.2亿元，援建福建寿宁县东区中学建设项目（一期），包括教学楼、综合楼、实验楼、操场等基础配套设施。
在 “万企帮万村”中，万科投入1亿元， 探索 打造广东河源和汕尾等地新时代的乡村振兴样本。
此外，万科投入1亿元帮扶的深度贫困地区广西百色，用于当地幼儿园、党群服务中心、污水处理、垃圾转运站等公共服务设施配套。
去年疫情之初，万科向武汉捐赠1亿元，帮助武汉抗击新冠肺炎疫情。
4月2日，万科企业股资产管理中心与清华大学教育基金会签署捐赠协议，将万科企业股中的全部资产2亿股万科股票（当时市值53亿人民币），一次性捐赠给清华教育基金会，用于设立“清华大学万科公共卫生与 健康 学科发展专项基金”。
再到最近河南洪灾，7月21日，万科向河南省红十字会捐赠5000万元，支援河南防汛抢险救灾工作。
万科变了，其原因是什么？郁亮答案是：
义利兼顾、以义为先，是光彩事业的理念。郁亮看很明白：万科的 社会 形象更好了，也有利于自身开展各项业务，使得自身的事业也更加光明起来。
变化，不止万科对待公益的态度。
从销售金额来看，万科与碧桂园、中国恒大的差距有所扩大。2021年上半年，万科的权益销售金额为2306.3亿元，碧桂园和中国恒大分别为3007亿元和3387.1亿元。
从销售金额数据来看，2021年上半年，万科与保利、融创、中海等已基本处于同一梯队。
昔日行业龙头万科沦为老三，可以说随时面临被赶超的风险。
去年，郁亮说，“没有规模肯定不行的，但是否第一不重要……”
不过，用中原地产首席首席分析师张大伟的话说，中国房地产第一定律：千万别听万科董事长说了什么，要看万科拿不拿地。万科今年拿地已经超过融创了，排名全国房企第一，耗资1200亿。
万科在前两天召开了一场内部会议，讨论下半年房地产市场，在郁亮看来，万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。他说，万科销售额连续三年都停留在六千多亿，其中年初长期库存的去化任务，已经连续两年未能完成：而当年新增的长期库存，比去化掉的还多。
消化不良又大幅新增库存至全行业第一，这到底是为什么？
同时在这几天，房地产政策市场上最大的消息就是，监管部门新增了三道政策：
当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；
过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；
每月上报商票数据。
在此政策出台之前，上半年万科的土储增加了不少，增至全行业第一，也就是说，冬天来临前，万科储备了不少口粮。
郁亮判断楼市“黑铁时代”来临，房地产商该如何破局？
对于房地产商来说，以前那种可以短时间内实现大规模的资金回笼的时代已经一去不复返了，而在未来对于这些房地产商他们想要进一步抢占市场，能够持续在市场竞争当中生存下去，那么就需要进行相应的产业升级，对于他们来说也是需要提高他们的服务质量，更好的拓展售后服务和后面的物业服务。首先，对于目前的整个房地产市场来说，国家的房地产管控政策还是非常严格的，对于这些房地产商来说，他们想要在短时间内获得高额的回报率还是非常困难的，更为关键的是目前整个房地产的市场行情也是不太好的，对于大多数人在买房的时候也会考虑在三整个全国的房地产价格也在不断下跌，所以说对于这些房地产商来说，他们在售楼之后也会遇到重重的问题和阻力。那么对于这些房地产商来说，他们就需要进一步的转变自己的传统经营模式，把以前依靠卖地卖楼获得的收入转变为提高服务质量来获取更高的收入，因为对于这些房屋的业主来说，他们往往希望能够和这些房地产开发公司达成长久的合作，也就是说也希望他们能够提供更加高质量的物业服务，因为不少的小区他们在日常的经营管理过程中也会遇到各种各样的问题，而如果这些业主能够和这些房地产商有一个比较好的合作的话，那么对于小区的物业管理也是一个不错的选择。而对于这个市场房地产市场也能够完美地衔接进来，并不需要过多的成本，而对于这些房地产商来说，他们也能够和自己的房地产进行更好的保密和融合，也能够借机将自己的房地产项目更好的出手，让自己的资金更快的回笼。
