29天七城加码调控 房地产市场降温持续
记者 杜雨萌
下半年房地产调控政策升级再添新城。8月5日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强调控。这已是今年以来，杭州第三次加码调控。
严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，上述政策对限购等进行了再度升级，进一步体现了当前调控的特点，即堵住政策漏洞、继续从紧从严的导向。
除限购政策外，《通知》进一步完善新建商品住房销售管理以及市场秩序的规范等。如摇号需按社保排序，流摇项目需摇号选房，违规造假3年内不能网签及“禁摇”等规定。
中指研究院浙江分院常务副总高院生在接受《证券日报》记者采访时表示，调控措施是为了抑制投机炒房，缓解目前杭州楼市的供需矛盾，进而促进房地产市场健康平稳发展。
8月5日晚间，北京市住建委发布的《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》明确，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
近期还有不少热点城市密集出台楼市调控政策。如为避免出现房地产商销售过程中存在“货不对版”“严重减配”等欺瞒消费者行为，7月8日北京发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿），从四方面明确后续规范方向。为整顿上海二手住房挂牌价格虚高，规范二手房市场秩序，7月12日，上海市房管局明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。武汉房管局于7月28日发布《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》，拟进一步加强购房资格管理工作。
自7月29日住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并将上述城市纳入房地产市场监测重点城市名单后，金华已于8月2日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化土地供应、实行住宅限售、加强金融监管和市场监管，以及开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点等。同日，东莞市住建局亦发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确将强化住房限购措施、加强房地产金融管理、以及建立二手房成交指导价制度等。广州黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局则发布了关于取消人才住房政策的通知。
严跃进预计，房地产市场降温持续，尤其体现在一二线重点城市和过热的三四线城市。
苏州再次释放调控收紧信号 业内：预警口气前所未有
近日，10天内已三度加码楼市调控的苏州召开了房地产行业座谈会，内容包括继续提高限售、限购等门槛、已上报房地产长效调控机制方案，今年房价涨幅目标5%等。会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码。“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华直言。房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚亦认为，苏州的这则消息是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，“调控措施和预警口气前所未有”。与此同时，不断加码调控力度的苏州，也被业内认为是热点二线城市的调控样本。易居企业集团CEO丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。长短效机制结合据苏州市人民政府新闻办公室官方微信“苏州发布”消息，5月24日，苏州召开房地产经纪机构和房地产开发企业座谈会，相关职能部门和各市、区政府（管委会）负责人，以及本市行业内有代表性的20家房地产经纪机构和20家房地产开发企业的负责人参加了会议。关于会议内容，“苏州发布”称：“我市将建立完善房地产稳定健康发展的长效管理机制，建立多部门联动协作机制，进一步加强管理执法，同时引导企业自觉规范经营行为，在‘稳地价、稳房价、稳预期’上与政府同向发力，共同努力推动我市房地产市场持续稳定健康发展。”尽管官方没有发布具体的会议内容，但会议召开当日，一份“5.24苏州房地产行业座谈会简报”就在业内流传开来。记者在这份简报上看到，本次会议的背景是：苏州一季度以来土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限，国务院调控小组就相关问题提出要求。同时，该简报总结了9个“明确要点”。其中，关于调控加码，会议称本次“5·11新政”作为前两年调控政策补丁，手段温和准确，但释放政府调控决心，6、7月作为过渡期，如果几大指标得不到控制，7月后调控即可加码，且具体措施已有方案，如将限售区域扩大至其它热点区域、外地人社保缴税年限由一年变为两年等。简报称，在房价方面，会议强调全年苏州指标必须控制在5%以内。年内物价审核不会放开，年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。长短效机制结合也是重要议题。此次会议透露，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。目前，不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内的苏州，已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。在土地出让方面，除了表态确保年度住宅土地供应，苏州还强调后续要对出让土地做到出让条件设置精细化管理，后续出让地块指导价格会适度下调等。此外，还将严格控制别墅类用地、出台园区人才优购政策细节等。为了确认上述简报内容是否属实，《华夏时报》记者致电苏州市住房和城乡建设局，工作人员表示的确开了这么一个会议，但网上流传的会议内容不是住建局公开发布的，建议记者关注官方微信号等发布的信息。不过，记者从一位不愿具名的参会开发商那里得到了确认，苏州一位业内人士则直言：“（官方）没有辟谣，就是真的了。”而此前报道了该消息的媒体界人士也向记者透露，其发布报道之后，苏州市相关部门的人曾找到他，对一些细节问题进行了澄清、说明。值得注意的是，在此之前，苏州市已连续三次对市场进行调控：5月11日，苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房限售5年；5月16日，苏州市工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”；5月17日，吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。“政府稳房价的决心没有改变”“苏州的这则消息，是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，”丁建刚直言，“调控措施和预警口气前所未有。”邹琳华也向记者指出，“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变”。事实上，记者近日走访苏州市场发现，尽管连续三次升级调控，但新政对楼市影响有限。根据克而瑞苏州数据，限售新政发布后首周（5月13日至19日），苏州市区新房成交总体有所下滑，但最反映市场真实情况的二手房成交不降反升；5月20日-22日期间，苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控新政发布前的数据差别不大。业内人士普遍认为，政策传导还要一点时间。但如果苏州政策继续加码的话，市场行情很可能会发生转变。亿翰智库首席研究员张化东认为，短期之内苏州市场的热度会继续保持，但如果以3-6个月的周期来看，整个市场热度保持的可能性并不是特别大。值得一提的是，在日益收紧的楼市调控中，已有小开发商转让开发中的苏州项目。公开资料显示，这家小房企在2016年进入苏州，先后拿下3幅地块，但其后推出的3个项目销售均不甚理想。但对于此前拿下高价地块的开发商是否会陷入窘境的问题，邹琳华显得很谨慎：“目前还不好说，因为拿到的地块并不是马上就上市，目前不确定性因素还有很多。”与此同时，多位业内人士也向记者强调，苏州不断加码调控的举措颇具标杆意义。丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。邹琳华也认为：“可以预见，如果其他城市房价过快上涨的话，政府也会及时出手，不断加码或者调整调控政策，直到楼市的价格稳定为止。”丁建刚坦言，业界普遍认为这是热点二线城市的调控样本，其他热点二线城市可能都会参照：“当然，让人们联想最多的可能就是杭州。”高力国际中国区研究部高级董事邱义升分析称，如果苏州调控力度进一步提升，其中一些溢出的购房需求和投机性置业需求可能会辐射周围的南京、杭州等城市，使得这些城市可能引入限制性措施，如限价、限售，以及更高的首付比例等。
一个半月近40次稳楼市政策出台，中国楼市暖风吹拂
2022年开年以来，一个半月时间，各地频出“稳楼市”政策，深度调整的中国房地产市场也开始出现企稳信号。
中原地产研究院1月16日发布的统计数据显示，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，其中，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。
一方面，国家部委继续出手稳定楼市资金链。上周，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的通知明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，这一政策在为保障性租赁住房提供金融支持的同时，也有利于稳定参与保障性租赁住房建设的房企资金链。
2022年上半年依然是房企债务到期的高峰阶段。标普信评发布的研究报告显示，2022年，116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元(人民币，下同)，其中3月和7月是到期高峰。如果考虑到海外美元债，上半年房企面临的债务压力更大。
另一方面，各地方也密集发布各种支持性政策，包括直接给予购房补贴、调整公积金政策以及降低落户门槛等。
据统计，今年以来，惠州、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定等地都出台不同力度的补贴购房政策，补贴对象包括人才、农民工、新市民等。同时，福州、株洲、北海十余个城市放宽了公积金政策。另有中山、嘉兴、天津等地放宽落户条件，这有利于吸纳人口，为当地楼市注入活力。
中原地产首席分析师张大伟指出，2022年开年以来，房地产政策基调延续了去年四季度的政策方向，暖风频吹，随着信贷政策稳定，各地稳楼市政策频繁发布。去年楼市在供求两端融资双双收紧的背景下，快速进入调整期。今年，随着个人按揭贷款数据逐渐稳定，楼市也有望加速企稳。
值得注意的是，在1月份融资大幅收缩之后，近期，房企融资传出积极信号。
首先是房地产并购融资动作频频。日前消息，平安银行将于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。此外，浦发银行、广发银行、招商银行也接连启动房地产项目并购融资支持计划。据机构统计，房地产并购融资领域合计资金规模已接近500亿元。
最近几天，房企融资也出现开闸迹象。中原地产研究院数据显示，已经有超过16笔累计逾600亿元的房企各种融资获得资本市场反馈。16日，就有郑州地产集团、首开集团、无锡太湖新城发展、金地广场等多家企业或项目的融资出现新进展。
政策暖风会一下子就吹热楼市吗？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，需要看到所有的政策支持都是有限度的，并未突破限购、限贷等硬约束。作为长效机制，房地产贷款集中度和“三道红线”等管理是不会退出的。过去房价“只涨不跌”的刚性预期已经被打破，加之二手房参考价、资金来源穿透式监管等举措，“加杠杆”炒房已成过去式，房地产市场很难再重复过去的“疯牛”行情了。
当前金融机构对房地产业的投资仍持相对谨慎态度，过去各路资金大量涌入地产的情境也难再现。中指研究院日前面向金融机构进行了2022年一季度市场调研，从机构反馈来看，48%的机构决定缩减投资规模，其中有22%的机构投资额同比收缩15%以上；有33%的机构基本维持上年水平；仅有19%的机构的投资额会有较为明显的上升。
（原题：《一个半月近40次稳楼市政策出台 中国楼市暖风吹拂》）
